古北水鎮(zhèn) :45億融資套路

古北水鎮(zhèn)是基于北方水文化建造而成的小鎮(zhèn)，位于北京市密云縣古北口鎮(zhèn)司馬臺(tái)村的古北水鎮(zhèn)，由三個(gè)自然村落組成，占地面積近10平方公里。2010年6月中青旅與北京密云縣簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，合作開發(fā)古北水鎮(zhèn)國際旅游綜合度假區(qū)項(xiàng)目，并于2014年10月正式對(duì)外營業(yè)。

2015年全年接待游客147萬人次，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.62億元，凈利潤4701萬元。預(yù)計(jì)進(jìn)入成熟運(yùn)營期后，每年將接待游客400萬人次，旅游綜合年收入將達(dá)到10億元。

古北水鎮(zhèn)距離市中心僅100多公里，車程一個(gè)多小時(shí)，又處于(北)京承(德)黃金旅游干線上，高速公路直達(dá)景區(qū)，交通十分便捷。

整個(gè)水鎮(zhèn)規(guī)劃為“六區(qū)三谷”，即老營區(qū)、民國街區(qū)、水街風(fēng)情區(qū)、臥龍堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū)、民宿餐飲區(qū)，與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷。

整個(gè)水鎮(zhèn)范圍內(nèi)，規(guī)劃實(shí)施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂等配套服務(wù)，總體規(guī)劃有43萬平方米精美的明清及民國風(fēng)格的山地合院建筑。其中包含兩家五星標(biāo)準(zhǔn)大酒店，六家小型精品酒店，400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個(gè)文化展示體驗(yàn)區(qū)及完善的配套服務(wù)設(shè)施，滿足客戶對(duì)觀光、休閑、度假和會(huì)議的需求。

除此之外，后期還規(guī)劃了高爾夫球場(chǎng)、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施，以滿足項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

從設(shè)計(jì)特點(diǎn)來看，為確保水鎮(zhèn)與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，從外觀到內(nèi)部布局上，都按照現(xiàn)代化社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)公共場(chǎng)所、活動(dòng)空間、居住及旅游配套設(shè)施進(jìn)行設(shè)計(jì)和打造，同時(shí)把現(xiàn)代化的設(shè)施隱藏不露地融入建筑當(dāng)中，既展現(xiàn)了北國小鎮(zhèn)的歷史面貌，又滿足了旅游度假者的舒適居住要求，將古典與時(shí)尚融為一體。

古北水鎮(zhèn)以獨(dú)有的“長城觀光、北方水鄉(xiāng)”為核心賣點(diǎn)，經(jīng)過四年獨(dú)具匠心的打造，在享有北京兩千多萬潛在旅游消費(fèi)者的巨大市場(chǎng)外，還通過北京這一國際知名文化旅游平臺(tái)，間接擁有數(shù)千萬乃至上億的潛在世界客源市場(chǎng)，獲得成功的預(yù)期是有保證的。

除了門票外，還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等，使得項(xiàng)目的收入來源能降低對(duì)門票收入的依賴性，同時(shí)各項(xiàng)目間能相互促進(jìn)，提升整體收入規(guī)模。

運(yùn)營公司除通過招拍掛形式取得一千多畝地外，原有古鎮(zhèn)采用租賃模式運(yùn)營，降低重資產(chǎn)投入的規(guī)模，提高投資回報(bào)率。古鎮(zhèn)中新建的酒店采用自持模式，其他商業(yè)物業(yè)自營，將計(jì)入利潤表的收入規(guī)模盡可能做大，便于未來持續(xù)融資。

首先，古北水鎮(zhèn)享有“北方烏鎮(zhèn)”之譽(yù)。烏鎮(zhèn)是南方的江南水鄉(xiāng)，溫婉如玉；古北水鎮(zhèn)是北國的邊塞小鎮(zhèn)，滄桑粗獷。

所以，古北水鎮(zhèn)在小鎮(zhèn)特色上完全與烏鎮(zhèn)不同，更多體現(xiàn)了獨(dú)具的北方特色。水對(duì)于任何景區(qū)而言，都是不可或缺的旅游資源，而古北水鎮(zhèn)本無水，原本只有一條流域不大、流量很小的小溪。在建造中，設(shè)計(jì)者巧妙利用堤壩等設(shè)施，打造出一個(gè)個(gè)首尾相連的水面，貫穿整個(gè)小鎮(zhèn)，最終形成令人嘆為觀止的“北方水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)”，水鎮(zhèn)之名才得以名副其實(shí)。

其次，古鎮(zhèn)復(fù)舊。一走進(jìn)小鎮(zhèn)，就感覺到小鎮(zhèn)歷史的久遠(yuǎn)和深厚的歷史文化積淀，建設(shè)者大多采用“修舊如舊”的手法，力求再現(xiàn)小鎮(zhèn)的歷史風(fēng)貌。有些院落，從斑駁的墻體和大門可以看出，明顯是從其他地方整體遷移到此的原樣復(fù)建。

再次，古北水鎮(zhèn)是有文化有故事的北方小鎮(zhèn)。通過對(duì)以英華書院、楊無敵祠、震遠(yuǎn)鏢局、司馬小燒、八旗會(huì)館等為代表的建筑群的重建，最大程度地實(shí)現(xiàn)了北方小鎮(zhèn)的場(chǎng)景化營造，展示了北國邊塞小鎮(zhèn)的歷史風(fēng)貌和民俗文化，并與司馬臺(tái)長城有機(jī)地融為一體，形成獨(dú)一無二的自我特色，對(duì)游客產(chǎn)生了極大的吸引力。

古北水鎮(zhèn)還十分重視對(duì)地方民俗文化的挖掘，通過造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動(dòng)的再現(xiàn)，讓游客更真實(shí)地體驗(yàn)和感受古鎮(zhèn)生活。

古北水鎮(zhèn)整體投資45億元，投資回收期在八至十年。項(xiàng)目投資額較大，主要是由于原有基礎(chǔ)配套較薄弱，自來水廠、污水處理廠和供暖設(shè)施缺乏，需要投入12億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

古北水鎮(zhèn)從項(xiàng)目運(yùn)作看，類似烏鎮(zhèn)模式的異地翻版，符合資源、區(qū)位、政府支持和管理四方面的成功要素。從投資角度看又兼具自身優(yōu)勢(shì)及以下特點(diǎn)：

1、項(xiàng)目所在區(qū)域資源的稀缺性：依托司馬臺(tái)長城和鴛鴦湖，地理位置險(xiǎn)要，人文歷史遺跡、自然資源優(yōu)厚。

2、引發(fā)多方關(guān)注：項(xiàng)目在建設(shè)進(jìn)程中即引發(fā)了多方關(guān)注，引入IDG資本及京能集團(tuán)等戰(zhàn)略投資者，并進(jìn)行了多輪增資，表明外部投資人對(duì)項(xiàng)目前景極為看好。

3、政府大力支持：政府財(cái)政及審批方面支持力度大，而且由于主要股東京能集團(tuán)為北京市市屬國企，進(jìn)一步強(qiáng)化了項(xiàng)目與地方政府的關(guān)系。

4、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富：項(xiàng)目由烏鎮(zhèn)原班團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)打造，在最大程度上保證了項(xiàng)目質(zhì)量。項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，以及以后的經(jīng)營管理和營銷宣傳都由烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)操盤，使得項(xiàng)目能在烏鎮(zhèn)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”。

政策與資本支持：

作為北京市“十二五”規(guī)劃的重點(diǎn)旅游建設(shè)項(xiàng)目，古北水鎮(zhèn)的開發(fā)得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。?/span>2012年獲得密云縣政府4100萬元的基建補(bǔ)貼外，更是在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面獲得當(dāng)?shù)卣闹С謳椭?/span>

古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目總投資超過40億元，面對(duì)如此巨大的資金需求，投資方采用成熟的市場(chǎng)化資本運(yùn)作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司、京能集團(tuán)和其他戰(zhàn)略投資者共同成立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，按比例共同出資持股，承擔(dān)古北水鎮(zhèn)的開發(fā)、建設(shè)，成為了項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的巨額資金的保障。

此外，古北水鎮(zhèn)投資方還與知名地產(chǎn)開發(fā)商龍湖地產(chǎn)合作，借助古北水鎮(zhèn)巨大的游客量和消費(fèi)能力，共同開發(fā)打造區(qū)域內(nèi)唯一的房地產(chǎn)項(xiàng)目“龍湖？長城源著”，力求通過地產(chǎn)開發(fā)的資金快速回流，從而實(shí)現(xiàn)資金的平衡。

古北水鎮(zhèn)融資歷程：

2010年7月，中青旅設(shè)立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，注冊(cè)資本2.1億元，由中青旅全資控股，作為古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目的建設(shè)主體，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)主體。

整個(gè)古北水鎮(zhèn)景區(qū)規(guī)劃面積九平方公里，其中項(xiàng)目公司購買一千多畝土地，其他采用租賃形式使用土地。在景區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，如果公司仍有用地需求，當(dāng)?shù)卣矔?huì)提供相應(yīng)的土地支持，推動(dòng)景區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展。

當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目支持力度較高，采取市級(jí)部門領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)縣政府牽頭到行政審批模式，除立項(xiàng)和建設(shè)用地手續(xù)外，市級(jí)行政審批權(quán)限一律下放，由密云縣統(tǒng)籌研究，依法依規(guī)辦理。

密云縣成立了“古北水鎮(zhèn)”項(xiàng)目手續(xù)審批工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，優(yōu)化審批流程，構(gòu)建“政府牽頭、部門協(xié)商、集中審批”的項(xiàng)目審批模式，在依法依規(guī)的前提下，最大限度地加快審批進(jìn)程，各相關(guān)部門從受理到審批均將時(shí)間壓縮在行政許可的最短時(shí)限。

此外還提供財(cái)政補(bǔ)貼和政策支持，除項(xiàng)目拿地、征地、水電供暖、基建補(bǔ)貼等支持，在交通方面，政府還協(xié)助修建景區(qū)門口的道路。

2011年6月，中青旅為古北水鎮(zhèn)旅游公司以出具保函的方式向北京和諧成長投資中心借款一億元人民幣提供擔(dān)保，借款期限一年。

同年八月，古北水鎮(zhèn)旅游公司取得國際休閑度假旅游區(qū)一期項(xiàng)目旅游用地，總面積717.54畝，成交價(jià)格為2.59億元；11月取得旅游用地359畝，成交價(jià)格為1.94億元。

項(xiàng)目取得土地為當(dāng)?shù)卮迕裾?，借助新農(nóng)村的開發(fā)政策，村民獲得較高的拆遷補(bǔ)償收益。另外，在水鎮(zhèn)開發(fā)前吸收當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)，優(yōu)先培訓(xùn)當(dāng)?shù)厝顺蔀楣ぷ魅藛T。水鎮(zhèn)開發(fā)后，設(shè)立一萬平方米民俗區(qū)，對(duì)社會(huì)公開招標(biāo)，村民享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。

2011年12月，古北水鎮(zhèn)旅游公司引入戰(zhàn)略投資者烏鎮(zhèn)旅游公司和IDG資本，旅游公司注冊(cè)資本由2.1億元增至五億元，增資后中青旅持股42%，烏鎮(zhèn)旅游持股18%，IDG資本持股40%。

2012年8月古北水鎮(zhèn)旅游公司再次引入戰(zhàn)略投資者京能集團(tuán)進(jìn)行增資擴(kuò)股，投資五億元占股20%。

增資后古北水鎮(zhèn)旅游公司白有資金達(dá)到15億元，為項(xiàng)目建設(shè)提供了充足的資金支持，增強(qiáng)了公司信用，降低了公司財(cái)務(wù)費(fèi)用，并提高了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、國有資本、戰(zhàn)略投資人持股比例均為15%~20%，能很好地平衡項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)與資方的利益關(guān)系。

旅游公司以項(xiàng)目土地及地上建筑為抵押物，從中國銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計(jì)15億元10年期銀團(tuán)貸款，加上旅游公司自有資金，項(xiàng)目建設(shè)資金已達(dá)到30億元。

2013年5月，項(xiàng)目公司各股東方共同對(duì)古北水鎮(zhèn)公司進(jìn)行增資，合計(jì)增資金額3.02億元，由于中青旅持股比例下降，古北水鎮(zhèn)不再納入財(cái)務(wù)報(bào)表合并范圍，變更為聯(lián)營子公司。

2013年10月，水鎮(zhèn)項(xiàng)目一期開業(yè)，2014年元旦開始試運(yùn)營，水鎮(zhèn)大酒店及部分民宿客房開始接待游客，部分游覽景點(diǎn)、文化展示體驗(yàn)區(qū)、商鋪和特色餐飲同步推出。試營業(yè)幾個(gè)月后的清明節(jié)，游客量便迎來大爆發(fā)，日均客流量達(dá)到兩萬人次。

2014年7月古北水鎮(zhèn)各股東按持股比例對(duì)公司進(jìn)行增資，共計(jì)出資八億元，將注冊(cè)資本由13.02億元增至15.32億元，為新增項(xiàng)目開發(fā)提供資金，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。

借鑒古北水鎮(zhèn)“整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)+多元復(fù)合經(jīng)營投融資方案”成功經(jīng)驗(yàn)，我們是否還可以采用其他手段或運(yùn)作模式，是否同樣可以達(dá)到募集資金投入項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營的目的呢？下面我們不妨假設(shè)試試其他辦法與操作思路來打造古北水鎮(zhèn)。

首先，從運(yùn)作思路入手：

1、對(duì)古北水鎮(zhèn)的自有資源進(jìn)行梳理，發(fā)現(xiàn)特色亮點(diǎn)，準(zhǔn)確定位，為建設(shè)特色小鎮(zhèn)尋找證據(jù)，便于立項(xiàng)報(bào)批。這個(gè)項(xiàng)目中“地”是融資的重要資源，不論是購買的一千多畝土地，還是采用租賃形式使用的土地，都大有文章可做。

2、與當(dāng)?shù)卣浞譁贤?，了解其政策支持力度，主要是政府意圖及規(guī)劃決策等，尤其是在具體合作事宜上政府的承諾或“背書”內(nèi)容。

3、勾勒出小鎮(zhèn)布局，描出一張藍(lán)圖來，即古北水鎮(zhèn)的整體規(guī)劃及每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)方案。

4、整體財(cái)務(wù)預(yù)算，即總投資及分期投資規(guī)模，了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力，落實(shí)政府直接與間接扶持資金額度。

5、構(gòu)想古北水鎮(zhèn)運(yùn)作的商業(yè)模式，預(yù)測(cè)未來三年的投資收益，分析核心產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值體系及成長性空間，探索在資本市場(chǎng)的定位。

6、選擇現(xiàn)階段與之匹配的投融資模式與金融工具。

7、確定參與古北水鎮(zhèn)建設(shè)的合作伙伴，即搭建合作平臺(tái)及管理架構(gòu)。

其次，根據(jù)以上思路著手進(jìn)行具體工作：

1、“特色定位”——“登長城觀光、游北方水鄉(xiāng)”，這是古北水鎮(zhèn)的核心賣點(diǎn)。這里是緊鄰北京市郊區(qū)罕見的山、水、城相結(jié)合的自然古村落，具有不可替代的地域優(yōu)勢(shì)的北方旅游小鎮(zhèn)。

2、參考模板——烏鎮(zhèn)模式。

3、確認(rèn)當(dāng)?shù)卣闹С至Χ惹矣袇⑴c建設(shè)及出資能力(事實(shí)上，2012年密云縣政府出資4100萬元用于基建補(bǔ)貼，在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面也協(xié)同解決與支持)。

4、商業(yè)模式與市場(chǎng)預(yù)測(cè)：僅門票包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等就可以達(dá)億元年收入，再加后期延伸的高爾夫球場(chǎng)、別墅地產(chǎn)、度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也是可測(cè)可實(shí)現(xiàn)的。

5、與之適應(yīng)的可選擇的融資模式有：銀行貸款，BT、TBT、PPP(5P)、ABS、REITs，股權(quán)類融資模式如PE、VC、Pre—IP0等，債轉(zhuǎn)股也適用。

僅從融資模式上選擇與之匹配的進(jìn)行操作。

1、商業(yè)銀行貸款類。只要有抵押擔(dān)保物，這是比較好把握的融資渠道，古北水鎮(zhèn)建設(shè)所需用地及建設(shè)物，只要合理利用都可以與所有商業(yè)銀行建立合作關(guān)系進(jìn)行融資。

2、TBT融資模式，TBT就是將TOT與BOT融資方式組合起來，以BOT為主的一種融資模式。在TBT模式中，TOT的實(shí)施是輔助性的，采用它主要是為了促成BOT和TBT的實(shí)施過程。古北水鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府通過招標(biāo)將已經(jīng)運(yùn)營一段時(shí)間的項(xiàng)目和未來若干年的經(jīng)營權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給投資人；投資人負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目公司去建設(shè)和經(jīng)營待建項(xiàng)目；項(xiàng)目建成開始經(jīng)營后，政府從BOT項(xiàng)目公司獲得與項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)等值的收益；按照TOT和BOT協(xié)議，投資人相繼將項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)歸還給政府。實(shí)質(zhì)上，是政府將一個(gè)已建項(xiàng)目和一個(gè)待建項(xiàng)目打包處理，獲得一個(gè)逐年增加的協(xié)議收入(來自待建項(xiàng)目)，最終收回待建項(xiàng)目的所有權(quán)益。

在TBT融資模式中，政府通過TOT一次性融得資金后，會(huì)在BOT項(xiàng)目中入股，甚至主導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)施。這樣，其他投資人就不用擔(dān)心財(cái)務(wù)上和政府履行合同上的問題，而且有了政府的強(qiáng)力參與，又有了資金的保證，就大大增加了項(xiàng)目實(shí)施的成功率。

3、PPP融資模式，作為財(cái)政支出創(chuàng)新的重要形式，政府和社會(huì)資本合作(PPP)仍將擔(dān)綱2017年的投資主力，PPP或掀起兩萬億元落地?zé)岢保驗(yàn)?/span>2016年全年PPP落地規(guī)模大約在1.2~1.5萬億元，稅收優(yōu)惠、操作細(xì)則等相關(guān)政策密集出臺(tái)，鼓勵(lì)與規(guī)范并舉的政策框架進(jìn)一步完善。一方面，2017年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長仍需投資發(fā)力；另一方面，地方財(cái)政收支矛盾進(jìn)一步加劇，財(cái)政擴(kuò)張空間有限，基建投資將更多寄望于PPP等創(chuàng)新融資工具。財(cái)政政策重點(diǎn)將從“補(bǔ)項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)運(yùn)營”。